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  • 2011年1-7月份天津房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析

  • 發(fā)稿日期:2011-8-13 http://china-zesir.com打印文章】【字號(hào) 】【關(guān)閉窗口
  • 【搜索關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn)研究報(bào)告 投資策略 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 發(fā)展前景 競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研 趨勢(shì)預(yù)測(cè)
  • 中研網(wǎng)訊:
  •   7月份天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)向好,供需兩面均呈現(xiàn)了上漲走勢(shì),供應(yīng)量連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)快速增漲,值得關(guān)注。商品住宅本月實(shí)際供應(yīng)190.67萬(wàn)平米,較上月增長(zhǎng)55.97萬(wàn)平米,環(huán)比增長(zhǎng)41.55%;成交量也大幅上漲,本月成交84.39萬(wàn)平米,較上月增長(zhǎng)8.48萬(wàn)平米,環(huán)比增長(zhǎng)11.17%;成交增幅明顯弱于供應(yīng)增幅。

      市場(chǎng)存量壓力逐步增加,中心城區(qū)當(dāng)中和平、河?xùn)|供應(yīng)量均在10萬(wàn)平米以上,而成交面積均丌足2萬(wàn)平米,高價(jià)位核心區(qū)域需求釋放速度趨緩;環(huán)城四區(qū)成交依舊穩(wěn)定,近期東麗、津南供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng),以后將成為環(huán)城四區(qū)市場(chǎng)的主力區(qū)域;濱海新區(qū)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度增加,本月塘沽、大港再次有大幅供應(yīng),合計(jì)供應(yīng)量為45.98萬(wàn)平米,而成交量為11.9萬(wàn)平米,區(qū)域內(nèi)消化能力進(jìn)小于供應(yīng)量,幵且未來區(qū)域仍有大量潛在供應(yīng);進(jìn)郊區(qū)縣武清區(qū)仍然是熱點(diǎn)區(qū)域,供求兩旺,同時(shí)寶坻區(qū)本月成交在寶境棲園、泰富橄欖樹等項(xiàng)目熱銷拉動(dòng)下,成為進(jìn)郊區(qū)縣第二熱點(diǎn)區(qū)域。雖然成交價(jià)格呈現(xiàn)了連續(xù)下滑趨勢(shì),但除濱海新區(qū)外,其他區(qū)域價(jià)格仍然呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的行情,

      價(jià)格下滑主要是受到進(jìn)郊區(qū)縣成交量丌斷增加,低價(jià)區(qū)域成交量占比增加,拉低整體市場(chǎng)均價(jià)。

      商品住宅市場(chǎng)供求比為1:0.44供求差距再次加大

      本月,商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為190.67萬(wàn)平方米,同比上漲142%,環(huán)比上漲41.55%;商品住宅成交量為84.39萬(wàn)平方米,同比上漲34.17%,環(huán)比增長(zhǎng)11.17%,供求比為1:0.44,市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求。從成交結(jié)構(gòu)上來看,80(含)-100平方米面積段及8000(含)-12000元/平方米價(jià)格段成交較好。本月商品住宅成交均價(jià)為9177元/平方米,同比下降4.07%,環(huán)比下降2.39%。

      土地供求表現(xiàn)活躍,地王帶動(dòng)樓面地價(jià)大幅上漲

      2011年7月,天津市土地公告數(shù)量為106幅,較上月增加6宗,新增供應(yīng)土地面積693.99萬(wàn)平方米,較上月減少71.65萬(wàn)平方米;土地成交方面,本月共成交103宗,較上月增加7宗,成交總建設(shè)用地面積789.06萬(wàn)平米,環(huán)比上漲12.81%;成交的規(guī)劃建筑面積827.44萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲2.2%。本月成交土地單價(jià)為1342.66元/平方米,樓面地價(jià)為1280.38元/平方米,環(huán)比上漲61.47%;本月103宗土地中有6總土地溢價(jià)成交,平均溢價(jià)率為0.26%;單幅土地平均金額為1.03億元,較上月增長(zhǎng)53.73%。

      后市走勢(shì)預(yù)測(cè):供應(yīng)量仍然較大成交量有望在旺季實(shí)現(xiàn)突破價(jià)格仍維持平穩(wěn)

      據(jù)易居CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示,預(yù)計(jì)2011年8月份,將有15個(gè)商品住宅項(xiàng)目陸續(xù)迚入市場(chǎng),以普通住宅為主,預(yù)計(jì)大悅城、華僑城、津南新城等備受關(guān)注項(xiàng)目將陸續(xù)上市。老項(xiàng)目后期加推預(yù)計(jì)達(dá)17個(gè),市場(chǎng)持續(xù)的大幅供應(yīng),期待提前搶占金秋市場(chǎng),津城由于潛在供應(yīng)量較大,企業(yè)銷售壓力逐步增加,在競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈的市場(chǎng),特色產(chǎn)品和品牌型產(chǎn)品將有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。

      【市場(chǎng)分析篇】  

      1商品房市場(chǎng)分析  

      1.1市場(chǎng)綜述

      供求關(guān)系分析

      2011年7月份,天津市商品房新增供應(yīng)量為237.49萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲21.49%,同比上漲128.42%;商品房成交量為104.77萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲14.98%,同比上漲43.09%。從商品房供應(yīng)成交對(duì)比情況上來看,本月供求比為1:0.44,本月商品房供求仍然呈現(xiàn)供大于求,供求差異被迚一步拉大。

      供應(yīng)分析

      2011年7月份,商品房新增供應(yīng)量為237.49萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲21.49%,同比上漲128.42%;其中,住宅供應(yīng)量為209.33萬(wàn)平方米,而商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)到190.67萬(wàn)平方米,同比上漲142.09%,環(huán)比上漲41.55%;商業(yè)、辦公新增供應(yīng)27.54萬(wàn)平方米;各類型產(chǎn)品供應(yīng)量均大幅增長(zhǎng)?! ?/FONT>

      成交分析  

      2011年7月份,商品房成交量為104.77萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲14.98%,同比上漲43.09%。

      價(jià)格分析  

      2011年7月份,商品房成交均價(jià)為10137元/平方米,環(huán)比下降2.11%,同比上漲1.85%。

      1.2商品房市場(chǎng)數(shù)據(jù)表

      1.3商品房市場(chǎng)供求關(guān)系及量?jī)r(jià)走勢(shì)分析

      供求關(guān)系分析

      2011年7月份,天津市商品房新增供應(yīng)量為237.49萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲21.49%,同比上漲128.42%;商品房成交量為104.77萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲14.98%,同比上漲43.09%。從商品房供應(yīng)成交對(duì)比情況上來看,本月供求比為1:0.44,本月商品房供求仍然呈現(xiàn)供大于求,供求差異被迚一步拉大。

      供應(yīng)分析

      2011年7月份,商品房新增供應(yīng)量為237.49萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲21.49%,同比上漲128.42%;其中,住宅供應(yīng)量為209.33萬(wàn)平方米,而商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)到190.67萬(wàn)平方米,同比上漲142.09%,環(huán)比上漲41.55%;商業(yè)、辦公新增供應(yīng)27.54萬(wàn)平方米;各類型產(chǎn)品供應(yīng)量均大幅增長(zhǎng)。

      成交分析

      2011年7月份,商品房成交量為104.77萬(wàn)平方米,成交量小幅回漲,較上月增長(zhǎng)13.65萬(wàn)平米,環(huán)比上漲14.98%,同比上漲43.09%。

      價(jià)格分析

      2011年7月份,商品房成交均價(jià)為10137元/平方米,是連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)價(jià)格下降,較上月略降218元/平米,環(huán)比下降2.11%,同比上漲1.85%,價(jià)格逐漸接近去年同期水平。

      2土地市場(chǎng)

      2.1市場(chǎng)綜述

      總體供需特征

      2011年7月市場(chǎng)供應(yīng)土地106幅,成交103幅,整體供求比約為1:0.97供應(yīng)建設(shè)用地面積693.99萬(wàn)平方米,成交面積789.06萬(wàn)平方米,供求比約為1:1.37。土地供應(yīng)幅數(shù)較上月有所增加,供應(yīng)單幅土地面積明顯減少,土地供應(yīng)面積略有減少,環(huán)比下降9.36%;成交面積明顯增長(zhǎng),按建設(shè)用地面積計(jì)算本月整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求。

      2011年7月,公告土地?cái)?shù)量為106幅。

      2011年7月,天津市土地公告數(shù)量為106幅,環(huán)比上漲6%,同比上漲112%;公告土地建設(shè)用地面積為693.99萬(wàn)平方米,環(huán)比下降9.36%,同比上漲56.03%;公告土地建筑面積為709.66萬(wàn)平方米,環(huán)比下降9.05%,同比上漲28.19%。

      2011年7月,土地成交量略有上升,建設(shè)用地面積環(huán)比上漲12.81%

      2011年7月,本市土地公開交易市場(chǎng)有103宗土地成交,環(huán)比上漲7.29%。成交的總建設(shè)用地面積約為789.06萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲12.81%,同比上漲16.98%;成交的規(guī)劃建筑面積約為827.44萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲2.20%,同比下降2.91%。

      2.2本月公告土地分析

      2011年7月,天津市土地公告數(shù)量為106幅,環(huán)比上漲6%,同比上漲112%;公告土地建設(shè)用地面積為693.99萬(wàn)平方米,環(huán)比下降9.36%,同比上漲56.03%;公告土地建筑面積為709.66萬(wàn)平方米,環(huán)比下降9.05%,同比上漲28.19%。

      7月,天津新增公告土地106幅,其中84幅為工業(yè)用地,6幅為居住類用地,11幅為商業(yè)用地,綜合用地3幅,其它類用地2幅。本月新增公告建設(shè)用地居住類用地面積僅為53.67萬(wàn)平方米,占比下降至7.73%;工業(yè)類用地面積為472.96萬(wàn)平方米,占比68.15%,繼續(xù)保持供應(yīng)用地第一;綜合類用地面積為61.07萬(wàn)平方米,占比下降至8.80%;本月商業(yè)用地供應(yīng)有所回升,商業(yè)類用地面積為94.56萬(wàn)平方米,上升至13.63%,上升至供應(yīng)用地類型第二位;其他類用地面積為11.74,占比1.69%。

      7月,天津新增公告土地按土地建設(shè)用地面積算,本月市中心繼續(xù)沒有出現(xiàn)供應(yīng);濱海新區(qū)新增土地192.19萬(wàn)平方米;環(huán)城四區(qū)新增土地147.50萬(wàn)平方米,供應(yīng)量有所下降;進(jìn)郊區(qū)縣新增土地354.30萬(wàn)平方米;進(jìn)郊本月土地供應(yīng)有所回升?! ?/FONT>

      7月,按全市公告建設(shè)用地面積算,天津新增土地公告中1萬(wàn)平方米以下地塊面積為7.71萬(wàn)平方米,占比1.11%;1-5萬(wàn)平方米地塊面積126.33萬(wàn)平方米,占比18.20%;5-10萬(wàn)平方米面積為150.88萬(wàn)平方米,占比21.74%;10萬(wàn)平米以上地塊面積為409.08萬(wàn)平方米,占58.95%。

      2.3本月土地成交分析

      2011年7月,本市土地公開交易市場(chǎng)有103宗土地成交,環(huán)比上漲7.29%。成交的總建設(shè)用地面積約為789.06萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲12.81%,同比上漲16.98%;成交的規(guī)劃建筑面積約為827.44萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲2.20%,同比下降2.91%。

      7月,天津土地出讓市場(chǎng)樓面地價(jià)環(huán)比大幅上升。本月樓面地價(jià)為1280.37元/平方米,環(huán)比上漲61.47%;成交土地單價(jià)為1342.66元/平方米,環(huán)比上漲46.29%%。

      7月,成交宗地中平均單幅土地成交面積為7.66萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲5.08%。單幅土地平均成交金額為1.03億元,較上月上漲53.73%?! ?/FONT>

      7月成交的103宗土地中有6宗土地溢價(jià)成交,成交宗地平均溢價(jià)率為0.26%,土地成交總金額為105.94億元,環(huán)比上漲65.02%。

      7月,天津土地市場(chǎng)成交的宗土地,中心城區(qū)成交7.96萬(wàn)平方米,占比為1.01%;環(huán)城四區(qū)成交168.79萬(wàn)平方米,占比為21.39%;濱海新區(qū)成交395.88萬(wàn)平方米,占比為50.17%;進(jìn)郊區(qū)縣成交216.43萬(wàn)平方米,占比為27.43%;按規(guī)劃建筑面積計(jì)算,中心城區(qū)成交29.50萬(wàn)平方米,占比為3.57%;環(huán)城四區(qū)成交234.99萬(wàn)平方米,占比為28.40%;濱海新區(qū)成交347.53萬(wàn)平方米,占比為42.00%;進(jìn)郊區(qū)縣成交215.43萬(wàn)平方米,占比為26.04%;中心城區(qū)樓面地價(jià)為8000元/平米、環(huán)城四區(qū)為1001.31元/平米、濱海新區(qū)為1261.75元/平米、進(jìn)郊區(qū)縣本月樓面地價(jià)為694.66元/平方米。由于本月中心城區(qū)成交地塊為黃金地帶綜合性用地,所以價(jià)格大幅上升,環(huán)城四區(qū)本月成交土地城鎮(zhèn)住宅和工業(yè)用地平分秋色,

      所以較上月樓面價(jià)格有大幅上升,濱海新區(qū)本月成交較上月有大幅增長(zhǎng),在成交土地性質(zhì)上和上月沒有明顯改變,本月濱海新區(qū)成交樓面價(jià)基本保持丌變?! ?/FONT>

      7月,本市成交土地中,按建設(shè)用地面積計(jì)算,工業(yè)用地成交總面積為554.86萬(wàn)平方米,綜合類用地成交總面積為32.28萬(wàn)平方米,住宅用地成交總面積為107.36萬(wàn)平方米,商辦類用地成交面積94.56萬(wàn)平方米。按規(guī)劃建筑面積計(jì)算,工業(yè)用地成交總面積為451.54萬(wàn)平方米,綜合類用地成交總面積81.01萬(wàn)平方米,住宅用地成交總面積為143.93萬(wàn)平方米,商辦類用地成交面積150.96萬(wàn)平方米。本月工業(yè)用地樓面地價(jià)為468.22元/平方米,綜合類用地樓面地價(jià)2216.97元/平方米,住宅類用地樓面地價(jià)1811.22元/平方米,商辦類用地樓面地價(jià)為2700.95元/平方米。

      3住宅市場(chǎng)

      3.1市場(chǎng)綜述

      3.1.1供求關(guān)系分析

      2011年7月,住宅市場(chǎng)供求比為1:0.49,商品住宅市場(chǎng)供求比1:0.44.,呈現(xiàn)供大于求局面。

      3.1.2供應(yīng)分析

      2011年7月,天津住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為209.33萬(wàn)平方米,同比上漲121.09%,環(huán)比上漲19.55%

      其中,本月商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為190.67萬(wàn)平方米,同比上漲142.09%,環(huán)比上漲41.55%。

      2011年7月,住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為209.33萬(wàn)平方米,其中普通商品住宅供應(yīng)面積190.67萬(wàn)平方米占到新增供應(yīng)總量的63%。

      2011年7月,天津市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)主要集中于80(含)-100平方米,總占比為38%。

      2011年7月,商品住宅供給戶型結(jié)構(gòu)中前三位為二室、三室、敞開式戶型,占比分別為54%、24%、9%。

      2011年7月,商品住宅新增供應(yīng)主要集中在外環(huán)外,供應(yīng)量為139.12萬(wàn)平方米,占比72.96%。

      2011年7月,商品住宅供應(yīng)量武清區(qū)以33.29萬(wàn)平米居首位,占到總供應(yīng)量的17%。

      3.1.3成交分析

      2011年7月,住宅成交量為101.7萬(wàn)平方米,商品住宅成交量為84.39萬(wàn)平方米。

      2011年7月,商品住宅市場(chǎng)80(含)-100平方米面積段的成交量最高,為36.75萬(wàn)平方米,占總成交量43.55%。

      2011年7月,商品住宅市場(chǎng)成交戶型以二室為主,成交4446套,占總成交的55.83%,成交優(yōu)勢(shì)明顯。

      2011年7月,商品住宅成交量武清區(qū)最高,成交面積為15.81萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲18.73%。

      2011年7月,8000(含)-12000元/平方米價(jià)格段成交比重上升為第一位,成交量為26.93萬(wàn)平方米,所占比重為32%。

      3.1.4價(jià)格分析

      2011年7月,天津市住宅成交均價(jià)為9153元/平方米;商品住宅成交均價(jià)為9177元/平方米。

      2011年7月,商品住宅各價(jià)格段中小于6000元/平方米價(jià)格段小幅上漲2.95%,成交均價(jià)為4837元/平米,漲幅最大;12000(含)-14000元/平方米價(jià)格段,成交均價(jià)為12589元/平方米,環(huán)比上漲2.42%;;6000(含)-8000和8000(含)-12000降幅均在2%左右,成交均價(jià)分別為6734元/平方米和9464元/平方米。

      2011年7月,市內(nèi)六區(qū)價(jià)格普漲,但東麗區(qū)成交價(jià)格出現(xiàn)大幅下降,降幅超過12%,紅橋區(qū)成交價(jià)格領(lǐng)漲,在上個(gè)月出現(xiàn)價(jià)格下跌后,本月漲幅為14.23%,主要是由于華城領(lǐng)秀大幅成交備案帶動(dòng)價(jià)格上漲;環(huán)城四區(qū)價(jià)格則全部成上漲走勢(shì),其中北辰區(qū)價(jià)格連續(xù)兩月漲幅居前,本月上漲8.42%,北辰區(qū)近期別墅產(chǎn)品成交量增長(zhǎng)帶動(dòng)成交單價(jià)持續(xù)上揚(yáng),西青、津南、東麗等區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定,價(jià)格變化較??;

      濱海新區(qū)于其他區(qū)域形成明顯反差,成交價(jià)格出現(xiàn)全副下跌,開發(fā)區(qū)跌幅超過9.8%,其他區(qū)跌幅也在5%左右,由于濱海新區(qū)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng),銷售壓力增加,對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定沖擊;進(jìn)郊區(qū)中價(jià)格以漲為主,武清區(qū)和寧河價(jià)格略有下降,其他區(qū)漲幅均超過5%,寶坻成交均價(jià)漲幅則高達(dá)9.24%。

      2011年7月,160平方米以上面積段成交均價(jià)最高,為12429元/平方米,環(huán)比下降8.27%;60平方米以下面積段的成交均價(jià)排名第二,為11287元/平方米,環(huán)比下降4.42%;  140(含)平方米-160平方米面積段均價(jià)漲幅最大,為17.97%,成交均價(jià)為10688元/平方米;100(含)平方米-120平方米面積段,成交均價(jià)為8342元/平方米;80(含)平方米-100平方米面積段、120(含)平方米-140平方米面積段和140(含)平方米-160平方米面積段均有3%的降幅。

      3.2供求關(guān)系分析

      2011年7月,天津住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量(批準(zhǔn)預(yù)售面積)為209.33萬(wàn)平方米,同比上漲121.09%,環(huán)比上漲19.55%。本月商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為190.67萬(wàn)平方米,同比上漲142.09%,環(huán)比上漲41.55%。成交量(預(yù)售登記面積)方面,本月住宅市場(chǎng)成交量為101.7萬(wàn)平方米,同比上漲14.66%,環(huán)比上漲19.48%。其中,商品住宅成交量為84.39萬(wàn)平方米,同比上漲34.17%,環(huán)比上漲11.17%;從供求關(guān)系上看,本月住宅市場(chǎng)供求比為1:0.49,商品住宅市場(chǎng)供求比1:0.44,呈現(xiàn)供大于求的局面。

      3.3供應(yīng)分析

      3.3.1供應(yīng)量分析

      2011年7月,天津住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為209.33萬(wàn)平方米,同比上漲121.05%,環(huán)比上漲19.55%;其中商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為190.67萬(wàn)平方米,同比上漲142.09%,環(huán)比上漲41.55%。

      2011年7月,天津住宅市場(chǎng)供應(yīng)量為209.33萬(wàn)平方米;其中普通商品住宅供應(yīng)面積110.68萬(wàn)平方米,占到新增供應(yīng)總量的83%;別墅供應(yīng)面積為17.1萬(wàn)平方米,占總供應(yīng)8%;限價(jià)房供應(yīng)面積為11.05萬(wàn)平方,定向安置房為7.62萬(wàn)平方米;經(jīng)濟(jì)適用房本月沒有新增供應(yīng)。

      天津住宅本月普通住宅供應(yīng)呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng),較上月增長(zhǎng)62.89平方米,占商品房總供應(yīng)超過80%,是天津市7月供應(yīng)的絕對(duì)核心,別墅類型產(chǎn)品供應(yīng)量小幅減少;空港天保濱湖城和塘沽的福升里限價(jià)房項(xiàng)目本月出現(xiàn)供應(yīng),兩項(xiàng)目共新增供應(yīng)11.02萬(wàn)平米,占總供應(yīng)的5%。在住宅產(chǎn)品拉動(dòng)下商品房供應(yīng)再次沖高。

      2011年7月,天津市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)主要集中于80(含)-100平方米,總占比均為38%;面積段占比第二的是160(含)平方米以上面積段,占21%;60(含)平方米以下面積段供應(yīng)量大幅縮水,僅占1%;其他個(gè)面積段分布均等,在10%左右;7月供應(yīng)產(chǎn)品大面積產(chǎn)品增加較多,而不之形成對(duì)比的小戶型產(chǎn)品,供應(yīng)大幅減少,由于酒店式公寓本月上市較少,造成市面上小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量銳減。

      2011年7月,商品住宅新增供應(yīng)集中二室依舊是主要供應(yīng),供應(yīng)套數(shù)為9213套,占整體供應(yīng)的54%,較上月占比上漲了4個(gè)百分點(diǎn);三室新增供應(yīng)4116套占居第二的位置,供應(yīng)增加近一倍,占總供應(yīng)的24%,別墅新增供應(yīng)量較上月有所減少為667套,占總供應(yīng)的4%;一室新增供應(yīng)較上月略有上升,為1439套,占總供應(yīng)的9%;敞開式戶型為931,占總供應(yīng)的6%;躍層新增供應(yīng)為215套,占整體供應(yīng)的1%。

      2011年7月新增供應(yīng)主要集中在外環(huán)外,供應(yīng)量為139.12萬(wàn)平方米,占比72.96%;其次為中外環(huán)為27萬(wàn)平方米,占比為14.16%,內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)中環(huán)本月持續(xù)供應(yīng),使得中心城區(qū)供應(yīng)增加釋放部分需求,供應(yīng)量分別為15.53和9.02萬(wàn)平方米,占新增供應(yīng)的8.14%和4.73%。

      2011年7月,商品住宅供應(yīng)量大幅增長(zhǎng),其中武清區(qū)新增供應(yīng)33.29萬(wàn)平方米,成為新增供應(yīng)最多區(qū)域,占到總供應(yīng)量的17%;其次為東麗區(qū),供應(yīng)量28.61萬(wàn)平方米,所占比重為15%,東麗區(qū)連續(xù)第二個(gè)月供應(yīng)量第二,幵且供應(yīng)量大幅增長(zhǎng),占比也有2個(gè)點(diǎn)的提升;塘沽區(qū)本月供應(yīng)量為27.44萬(wàn)平米,位列第三位,占總供應(yīng)的14%,雖然占比略有下降,但是供應(yīng)總量保持增長(zhǎng);本月市內(nèi)六區(qū)除紅橋區(qū)外均有新增供應(yīng)出現(xiàn),總供應(yīng)為33.97萬(wàn)平方米,中心城區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)大幅增加,和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)均有10萬(wàn)平米以上的供應(yīng)量;環(huán)城四區(qū)仍為供應(yīng)量最集中的地方,總供應(yīng)量為58.29萬(wàn)平方米;濱海新區(qū)除開發(fā)區(qū)外其余均有新增供應(yīng),本月大港供應(yīng)量出現(xiàn)小幅爆収,18.54萬(wàn)平米供應(yīng)結(jié)束了大港區(qū)短期內(nèi)無(wú)供應(yīng)的局面;進(jìn)郊五縣,寧河仍然沒有任何供應(yīng)。天津4大城區(qū),本月供應(yīng)呈現(xiàn)均衡態(tài)勢(shì),各區(qū)域均有大量供應(yīng)出現(xiàn),市場(chǎng)占比較為平均。

      3.4成交分析

      2011年7月,本月住宅市場(chǎng)成交量為101.7萬(wàn)平方米,同比上漲14.66%,環(huán)比上漲19.48%,成交住宅10344套,同比上漲16.92%,環(huán)比下降18.91%。其中,商品住宅成交量為84.39萬(wàn)平方米,同比上漲34.17%,環(huán)比上漲11.17%,成交套數(shù)為7963套,同比上漲了42.12%,環(huán)比下降6.32%。

      2011年7月,商品住宅成交面積段排名第一的依舊是80(含)-100平方米面積段,本月成交量為36.75萬(wàn)平方米,占總成交量43%,成交總量略有增長(zhǎng);160(含)以上平方米面積段成交量為13.48萬(wàn)平方米,成交量次高,占比不上月持平仍未16%,60(含)平方米-80平方米和60(含)平方米以下面積段成交量分別為5.75和5.71萬(wàn)平方米,分別占總成交的7%、5%。

      大戶型產(chǎn)品逐漸增加,但主力區(qū)間仍未80-100平米面積段,天津市場(chǎng)主力需求仍為普通住宅需求類型,首次置業(yè)和改善置業(yè)是需求的重要構(gòu)成。

      2011年7月,天津商品住宅市場(chǎng)二室是成交的主要構(gòu)成,成交4446套,占到總成交的56%。三室成為成交1357套,占比為總成交的17%,別墅產(chǎn)品也略有增長(zhǎng)本月成交339套,占比為4%。天津中小戶型出現(xiàn)縮減趨勢(shì),受到限購(gòu)等因素影響,使得購(gòu)房客群更多選擇向更高一級(jí)需求延伸,未來在限購(gòu)政策大戶型需求會(huì)呈現(xiàn)逐漸增加趨勢(shì),另外天津房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸向品味、高端等層面収展,高端公寓、別墅等高檔需求會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)。

      2011年7月,商品住宅成交量武清區(qū)再次成為銷售量頭名,成交面積為略降0.43萬(wàn)平方米,為15.81萬(wàn)平米,占成交總量的19%;寶坻區(qū)以11.67萬(wàn)平方米躍居成交榜第二位,占總成交14%;西青區(qū)、塘沽、東麗區(qū)本月成交量均為9萬(wàn)平方米左右,形成第三集團(tuán),分別占總成交的10%;市內(nèi)六區(qū)成交依舊不溫不火,維持較為穩(wěn)定的成交走勢(shì),整體成交量丌大;環(huán)城四區(qū)本月成交總量有所下降,讓位于進(jìn)郊區(qū)縣;進(jìn)郊區(qū)縣武清區(qū)持續(xù)火熱的成交,本月寶坻區(qū)成交量也大幅增長(zhǎng),帶動(dòng)進(jìn)郊區(qū)縣成交總量大幅增長(zhǎng);濱海新區(qū)僅有塘沽區(qū)支撐區(qū)域成交。

      2011年7月,8000(含)-12000元/平方米價(jià)格段成交比重上升為第一位,成交量為26.93萬(wàn)平方米,所占比重為32%;6000(含)-8000元/平方米價(jià)格段排名第二,成交量為24.87萬(wàn)平方米,所占比重為29%左右;其次為小于6000元/平方米價(jià)格段,成交量為15.82萬(wàn)平方米,占總成交的19%;進(jìn)郊區(qū)縣項(xiàng)目成交量連月增長(zhǎng),低價(jià)成交產(chǎn)品占比增加,但同時(shí)環(huán)城四區(qū)、近郊區(qū)縣成交價(jià)格也持續(xù)增長(zhǎng),未來價(jià)格段將更加集中在8000-12000元/㎡價(jià)格段之間。

      3.5價(jià)格分析

      2011年7月,天津市住宅成交均價(jià)為9153元/平方米,同比上漲6.41%,環(huán)比下降3.16%;商品住宅價(jià)格方面,本月商品住宅成交均價(jià)為9177元/平方米,同比下降4.07%,環(huán)比下降2.39%。

      2011年7月,商品住宅各價(jià)格段中小于6000元/平方米價(jià)格段小幅上漲2.95%,成交均價(jià)為4837元/平米,漲幅最大;12000(含)-14000元/平方米價(jià)格段,成交均價(jià)為12589元/平方米,環(huán)比上漲2.42%;6000(含)-8000和8000(含)-12000降幅均在2%左右,成交均價(jià)分別為6734元/平方米和9464元/平方米。

      2011年7月,市內(nèi)六區(qū)價(jià)格普漲,但東麗區(qū)成交價(jià)格出現(xiàn)大幅下降,降幅超過12%,紅橋區(qū)成交價(jià)格領(lǐng)漲,在上個(gè)月出現(xiàn)價(jià)格下跌后,本月漲幅為14.23%,主要是由于華城領(lǐng)秀大幅成交備案帶動(dòng)價(jià)格上漲;環(huán)城四區(qū)價(jià)格則全部成上漲走勢(shì),其中北辰區(qū)價(jià)格連續(xù)兩月漲幅居前,本月上漲8.42%,北辰區(qū)近期別墅產(chǎn)品成交量增長(zhǎng)帶動(dòng)成交單價(jià)持續(xù)上揚(yáng),西青、津南、東麗等區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定,價(jià)格變化較??;

      濱海新區(qū)于其他區(qū)域形成明顯反差,成交價(jià)格出現(xiàn)全副下跌,開發(fā)區(qū)跌幅超過9.8%,其他區(qū)跌幅也在5%左右,由于濱海新區(qū)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng),銷售壓力增加,對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定沖擊;進(jìn)郊區(qū)中價(jià)格以漲為主,武清區(qū)和寧河價(jià)格略有下降,其他區(qū)漲幅均超過5%,寶坻成交均價(jià)漲幅則高達(dá)9.24%。

      2011年7月,160平方米以上面積段成交均價(jià)最高,為12429元/平方米,環(huán)比下降8.27%;60平方米以下面積段的成交均價(jià)排名第二,為11287元/平方米,環(huán)比下降4.42%;

      140(含)平方米-160平方米面積段均價(jià)漲幅最大,為17.97%,成交均價(jià)為10688元/平方米;100(含)平方米-120平方米面積段,成交均價(jià)為8342元/平方米;80(含)平方米-100平方米面積段、120(含)平方米-140平方米面積段和140(含)平方米-160平方米面積段均有3%的降幅。

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